Luật kinh doanh bất động sản

Mọi đối tượng hoạt động trong lĩnh vực địa ốc hiện nay đều phải tuân theo những quy định trong luật kinh doanh bất động sản. Chính vì vậy, nắm rõ các thông tin về luật pháp sẽ giúp nhà môi giới thực hiện các giao dịch môi giới hợp pháp, hợp lệ.

Tìm hiểu thông tin chung về luật kinh doanh bất động sản

Để tránh những rủi ro về pháp lý khi giao dịch mua bán bất động sản, mỗi cá nhân và tổ chức kinh doanh phải tìm hiểu về luật pháp để nắm rõ quyền và nghĩa vụ cần thực hiện. Dưới đây là một số điều cơ bản mà được quy định trong luật kinh doanh bất động sản:

Hoạt động kinh doanh bất động sản là gì?

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trong khoản 1 điều 3, luật kinh doanh bất động sản được hiểu là bộ luật quy định mọi hoạt động liên quan tới kinh doanh, mua bán hoặc có thuê lại các loại hình bất động sản, trong đó quyền và nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản được quy định rõ.

Mỗi hoạt động kinh doanh sẽ được quy định trong bộ luật bất động sản và được sắp xếp theo từng điều khoản để dễ dàng theo dõi và tra cứu. Ngoài ra, sự phát triển không ngừng về kinh tế – xã hội cũng kéo theo sự thay đổi và cập nhật linh hoạt của bộ luật kinh doanh bất động sản nhằm đáp ứng và phù hợp với thực tiễn.

Luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh mọi hoạt động liên quan tới mua bán bất động sản

Điều kiện kinh doanh bất động sản

Điều kiện kinh doanh bất động sản đã được quy định rõ ràng trong điều 10 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau: các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cần thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã với số vốn pháp định từ 20 tỷ đồng trở lên. Đặc biệt, việc thành lập này cần tuân thủ theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Tuy vậy, có hai trường hợp ngoại lệ quý khách hàng cần lưu ý, đó là:

Đối với các hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, bán hoặc cho thuê bất động sản với quy mô nhỏ, không thường xuyên, việc thành lập doanh nghiệp là không cần thiết. Mặc dù vậy, các hộ gia đình và cá nhân này vẫn có nghĩa vụ kê khai và nộp đầy đủ thuế theo quy định pháp luật.

Đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV trong Luật Kinh doanh bất động sản, việc thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã cũng được miễn.

Các điều kiện để loại hình bất động sản được kinh doanh

Đối với các công trình xây dựng và quyền sử dụng đất: loại hình này chính là các loại nhà như nhà phố, căn hộ chung cư, bất động sản nghỉ dưỡng, shophouse,… Các loại đất này cần đáp ứng một số điều kiện như công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, có đăng ký quyền sở hữu nhà. Còn đối với nhà và công trình xây dựng có sẵn thì chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu gắn liền với đất là được.

Đối với các loại bất động sản hình thành trong tương lai: đây là loại hình chưa có quy định cụ thể về việc kinh doanh nên đòi hỏi nhiều điều kiện hơn để được đưa vào kinh doanh mua bán bất động sản, bao gồm giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, bản thiết kế bản thi công đã được phê duyệt bởi chính quyền địa phương, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng và giấy tờ về việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng của công trình tương ứng với tiến độ dự án.

Luật kinh doanh bất động sản quy định chặt chẽ về điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh

Quy định về hợp đồng trong luật kinh doanh bất động sản

Ký hợp đồng là bước quan trọng quyết định việc mua bán bất động sản thành công. Hợp đồng kinh doanh bất động sản có thể hiểu là sự thỏa thuận giữa bên mua và bên bán bằng văn bản, trong đó quy định những điều khoản về việc cho thuê, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc các công trình xây dựng với mục đích mang về lợi nhuận cho bên bán.

Các quy định chung về nội dung hợp đồng trong kinh doanh được quy định rõ trong điều 18 và 53 của Bộ luật kinh doanh bất động sản như sau:

Theo điều 18, hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà và công trình xây dựng phải có các nội dung chính bao gồm những thông tin sau đây:

• Tên, địa chỉ của các bên mua và bán;
• Các thông tin về loại hình bất động sản được giao dịch;
• Giá mua bán hoặc giá cho thuê mua;
• Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
• Phương thức và thời hạn thanh toán;
• Chế độ bảo hành;
• Quyền và nghĩa vụ của hai bên;
• Trách nhiệm và các hình phạt do vi phạm hợp đồng;
• Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng, ghi rõ các biện pháp xử lý trong từng trường hợp;
• Nội dung giải quyết tranh chấp;
• Thời điểm hợp đồng có hiệu lực.

Theo điều 53, trong các hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, nội dung tương đối giống với hợp đồng mua bán hoặc cho thuê như đã đề cập ở trên. Tuy vậy, người viết hợp đồng cần đảm bảo các mục phải có:

• Thông tin của các bên;
• Thông tin cơ bản của dự án được phê duyệt;
• Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng một phần thì chỉ cần ghi thông tin của phần đó);
• Giá khi chuyển nhượng;
• Phương thức và thời hạn thanh toán;
• Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án (đính kèm hồ sơ);
• Quyền và nghĩa vụ của hai bên;
• Trách nhiệm của các bên liên quan đến quyền sử dụng đất;
• Trách nhiệm và các hình phạt do vi phạm hợp đồng;
• Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng, ghi rõ các biện pháp xử lý trong từng trường hợp;
• Nội dung giải quyết tranh chấp;
• Thời điểm hợp đồng có hiệu lực.

Các chế tài xử lý vi phạm trong luật kinh doanh bất động sản

Bên cạnh hợp đồng và các thủ tục pháp lý liên quan, quý khách hàng cần tìm hiểu các chế tài xử lý vi phạm khi giao dịch bất động sản thất bại. Cụ thể, điều 17 trong Bộ luật kinh doanh bất động sản đã quy định xử phạt những đối tượng sau:

Thứ nhất, đình chỉ hoạt động đối với các các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản mà không có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Một số hình phạt cũng được áp dụng tùy theo mức độ vi phạm như: xử phạt hành chính truy thu thuế hoặc trả tiền bồi thường cho những hậu quả đã gây ra.

Thứ hai, đình chỉ hoạt động và xử phạt hành chính các cá nhân môi giới bất động sản mà không có chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản. Những cá nhân này sẽ không được cấp chứng chỉ trong thời hạn 03 năm kể từ ngày quyết định xử phạt được thực thi.

Xử phạt hành chính các cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản nhưng không thực hiện nghĩa vụ trong chứng chỉ được cấp. Trong trường hợp tái phạm lần đầu sẽ bị đình chỉ hoạt động trong vòng 01 năm, nếu tái phạm lần thứ hai sẽ bị thu hồi chứng chỉ và không được cấp trong thời hạn 05 năm kể từ ngày quyết định xử phạt được thực thi.

Luật kinh doanh bất động sản quy định các chế tài xử phạt nghiêm ngặt

Hoạt động môi giới bất động sản là gì?

Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, môi giới là hoạt động được nhiều khách hàng quan tâm nhờ những giá trị mà các dịch vụ này mang lại cho cộng đồng các khách hàng đang muốn mua bán nhà đất.

Cụ thể, khoản 2 điều 3 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã định nghĩa môi giới bất động sản là việc làm trung gian giữa các bên trong quan hệ mua bán, chuyển nhượng và cho thuê các loại hình bất động sản.

Điều kiện để tham gia môi giới bất động sản

Hiện nay, nhu cầu về chỗ ở tăng cao dẫn đến sự ra đời của nhiều dịch vụ môi giới bất động sản. Vì vậy, luật pháp Việt Nam đã đưa ra các quy định ràng buộc pháp lý để quản lý số lượng dịch vụ môi giới, đảm bảo người dân có thể tiếp cận các dịch vụ uy tín và giảm thiểu các rủi ro trên thị trường giao dịch bất động sản.

Theo điều 62 trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện được đưa ra để một dịch vụ môi giới bất động sản được phép hoạt động bao gồm những điều sau:

Đối với các tổ chức, bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ một số trường hợp đặc biệt được quy định tại khoản 2 điều 62 trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Đối với các cá nhân đã có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, họ có quyền môi giới bất động sản một cách độc lập nhưng phải nộp thuế đúng hạn và đầy đủ theo quy định pháp luật. Đương nhiên, những cá nhân không có chứng chỉ hành nghề không được phép kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Việc đồng thời là nhà môi giới và là một bên trong hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản bị cấm đối với mọi tổ chức và cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới.

Quyền và nghĩa vụ của các doanh nghiệp và cá nhân khi tham gia môi giới bất động sản

Mỗi tổ chức hoặc cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cần nắm rõ những quyền và nghĩa vụ của mình để không vi phạm những điều mà luật pháp đã cấm.

Những người làm trong dịch vụ môi giới có những quyền sau:

Yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu, thông tin về bất động sản được kinh doanh trong hợp đồng.

Có quyền hưởng lương và hoa hồng môi giới theo thỏa thuận được nêu trong hợp đồng đã ký với khách hàng.

Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập để thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi phù hợp và chịu trách nhiệm trước kết quả môi giới.

Bên cạnh đó, để trở thành nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp, dịch vụ môi giới có nghĩa vụ tuân thủ theo những điều được nêu sau đây:

Cung cấp đầy đủ hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về tính xác thực của những tài liệu, thông tin do mình cung cấp.

Thực hiện đúng như những điều khoản trong hợp đồng đã ký với khách hàng. Trong trường hợp vi phạm hợp đồng, phải bồi thường thiệt hại do lỗi mà mình gây ra.

Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán và ký kết hợp đồng.

Thực hiện các nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định pháp luật và chịu sự kiểm tra của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Nhà môi giới cần nắm rõ luật kinh doanh bất động sản

Với những thông tin hữu ích trên, hy vọng nhà môi giới đã có cái nhìn tổng quan nhất về luật kinh doanh bất động sản.

Hiện nay, Trường BĐS IEFA vẫn luôn là một trong những đơn vị đào tạo chất lượng hàng đầu. IEFA với hơn 15 năm chuyên nghiệp đào tạo chương trình thi sát hạch chứng chỉ hành nghề Môi giới BĐS luôn đảm bảo chất lượng đào tạo và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật, mang đến sự an tâm tuyệt đối cho học viên.

*Bài viết mang tính chất tham khảo, luật kinh doanh bất động sản có thể được điều chỉnh tùy thời điểm. Anh chị vui lòng tìm kiếm thêm các nguồn thông tin tin cậy và chính thống để cập nhật.

Mọi thông tin chi tiết vui lòng liên hệ:

Website: https://www.daihochcm.edu.vn
Fanpage: https://facebook.com/vieniefa
Email: vieniefa@gmail.com
Hotline: 0933.75.95.95